Hay 300 mil inquilinos morosos en Lima [INFORME]
Contratos de alquiler e inscripción de juntas de propietarios son informales en su mayoría
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En el ingreso, un cartel detalla los números de unos diez departamentos cuyos propietarios deben la cuota de mantenimiento desde hace años, algunos incluso desde 1996.
Los dueños –y los inquilinos que ocupan sus departamentos– son los enemigos del edificio: se les ha prohibido usar los ascensores principales y no gozan del derecho de vigilancia ni de la recepción de correspondencia. La deuda total, que supera los 300 mil soles, es equivalente a lo que costaría pintar la fachada del inmueble unas 30 veces.
Los problemas continúan a medida que uno recorre el interior del edificio. En una de las paredes del piso 6, se luce un cartel escrito por el propio dueño de un departamento: “Inquilino moroso. Adeuda 6 meses de mensualidad”.
Ambos problemas –mantenimiento impago e inquilinos sobreendeudados– se repiten en condominios y edificios de toda la capital. Según abogados y expertos en materia inmobiliaria, esto ocurre por la informalidad de los acuerdos de las juntas propietarios, y por otro lado, por la informalidad de los contratos entre dueños y sus inquilinos. También, en parte, ocurre por la ineficiencia de las leyes que protegen a los propietarios.
–Los malos inquilinos–
Hay por lo menos 300 mil inquilinos morosos en toda Lima, según un reciente informe de la central privada de información de riesgo Inquilinos Morosos S.A.C., la cual recaba desde el 2010 reclamos sustentados en los 43 distritos de la capital. Su representante, el abogado inmobiliario Carlos Chueca, dice que una de cada cuatro personas que alquila un inmueble en Lima tiene un retraso de más de dos meses en el pago de su alquiler.
Según esta entidad de riesgos, el Cercado de Lima presenta el índice más alto de morosidad (25%). Le sigue San Isidro (10%), Lince (10%) y La Victoria (8%). San Borja (8%), Surco (8%) y Miraflores (8%) son los que continúan en la lista.
Héctor Campos, abogado civil experto en temas inmobiliarios del Estudio Linares, indica que el 40% de acuerdos entre un propietario y un inquilino se realiza sin contratos o con contratos inadecuados. Estos propietarios podrían, en el peor de los casos, perder su predio, si es que el inquilino habita durante cinco años el lugar, paga los servicios e inicia un proceso de prescripción adquisitiva de dominio.
“Si no hay contrato o se firma un contrato que no establezca todas cláusulas necesarias, estamos frente a un grave problema porque no habrá pruebas que constaten que uno es inquilino y otro propietario. Cuando solo es un acuerdo de palabra, nos vemos en el caso mas grave de informalidad”, dice Campos.
En el 2014 se aprobó la Ley N° 30201, que incluye una cláusula de allanamiento para, supuestamente, agilizar el desalojo de un inquilino deudor en 15 días, y posibilitar la restitución de los predios arrendados a sus propietarios en caso de sobredeuda.
Sin embargo, para especialistas esta ley no ha funcionado como se pensó.
“Con la antigua ley eran seis los pasos para lograr la restitución del inmueble en caso de inquilinos morosos: conciliación, demanda, contestación, conciliación con el juez, sentencia y apelación. Con la nueva ley solo se omite el cuarto paso, pero los otros siguen siendo obligatorios”, dice el abogado inmobiliario Carlos Chueca. Para este especialista, este proceso legal puede durar más de un año.
Para Héctor Campos, esta ley es un mecanismo que posibilita el desalojo, pero hasta ahora no se ha mostrado como una medida efectiva. “Siempre habrá una forma en que el inquilino [que quiera tomar posesión del predio] pueda constatar que tiene cierto derecho sobre el inmueble, como el pago de sus rentas y servicios. Si bien es cierto, parecería una buena cláusula, pero en la práctica no tiene resultados positivos”, dice Campos.
Las dificultades burocráticas para aplicar esta ley estarían desanimando a los propietarios a celebrar contratos formales detallados y, sobre la marcha, realizar un contrato o acuerdo verbal de alquiler, donde solo se defina el monto de pago y las fechas del mes.
–Juntas sin contrato–
Los especialistas consultados por El Comercio indican que solo una minoría de juntas de propietarios se inscribe formalmente, ya sea por exceso de confianza o por evitar las trabas en las entidades del Gobierno.
Representantes de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos dijeron a este Diario que la alta informalidad en la creación de estas juntas permite que aquellos vecinos que incurren en moras o atrasos puedan sacar provecho y evadir toda responsabilidad. Al final, los justos pagan por los deudores.
